იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხი

დღესდღეობით იპოთეკით უზრუნველყოფილ სესხებს უძრავი ქონების ბაზარზე დიდი ნაწილი  უკავია, აგრეთვე დიდია იმ ოჯახების რიცხვიც, რომელთაც სესხების გამო უსახლკაროდ დარჩენა ემუქრებათ.

იპოთეკის ხელშეკრულებით მხარეები თანხმდებიან თავიანთ უფლება-მოვალეობებზე და ცდილობენ დაიცვან საკუთარი უფლებები. მათ უწევთ სასამართლოსთვის მიმართვა, რათა დაიცვან საკუთარი ინტერესები.
საქართველოში ყველაზე გავრცელებული კრედიტორები არიან ბანკები და საკრედიტო ორგანიზაციები. ასეთი ორგანიზაციების საქმიანობის მიზანი არის კრედიტების გაცემა, ხოლო რაც შეეხებათ მოვალეებს, ის შეიძლება იყოს ნებისმიერი პირი, რომელსაც შეუძლია დააკმაყოფილოს ბანკის მიერ დაწესებული კრედიტუნარიანობის მოთხოვნები.
იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხი არის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხი, რომელსაც გასცემს როგორც ფიზიკური, ისე იურიდიული პირი. იპოთეკის ხელშეკრულება ფორმდება წერილობითი ფორმით და რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. ნებისმიერი პირი, რომელსაც გააჩნია საკუთრების უფლება უძრავ ქონებაზე, უფლებამოსილია დატვირთოს ქონება იპოთეკის უფლებით.
იპოთეკური დაკრედიტება ბანკების მიერ ყოველთვის განიხილება დაკრედიტების ერთ-ერთ საიმედო ფორმად. იპოთეკის მეშვეობით კომერციული ბანკები ახდენენ რისკების დაზღვევას, რათა მსესხებლის გადახდისუუნარობის შემთხვევაში თავიდან აიცილონ ფინანსური ვალდებულებების შეუსრულებლობის მძიმე შედეგები.
უზრუნველყოფის საკითხის გათვალისწინების გარეშე საკრედიტო ხელშეკრულება თითქმის არ ფორმდება. საბანკო-საფინანსო ორგანიზაციები არ გასცემენ კრედიტს უზრუნველყოფის გარეშე, იპოთეკა კი ფულადი ვალდებულების უზრუნველყოფის გავრცელებულ ფორმად მიიჩნევა.
უზრუნველყოფის საგნის წარდგენით მოვალე ამცირებს კრედიტორის მოსალოდნელ რისკს. იპოთეკური კრედიტის დადგენით კრედიტორს ექმნება იმის გარანტია, რომ რეალიზაციის შედეგად ის დაიკმაყოფილებს მოთხოვნას. იპოთეკის დადგენით კრედიტორი დარწმუნებულია ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მოთხოვნის დაკმაყოფილებაში და ამ შესაძლებლობას იგი სწორედ რეალიზაციის ეტაპზე აღწევს.
საბანკო კრედიტებზე საქართველოში დიდი მოთხოვნილება არსებობს. კომერციული ბანკების მიერ ხდება საკმაოდ ვრცელი საკრედიტო ხელშეკრულებების შედგენა და ხელმოწერა. ბანკები თავიანთ მომხმარებელს სთავაზობენ იპოთეკით უზრუნველყოფილი საბანკო კრედიტის მრავალჯერადი გამოყენებისთვის შექმნილ, სტანდარტული პირობების მქონე ხელშეკრულებას, სადაც ბანკის პირობები ცალმხრივადაა ჩამოყალიბებული. მოვალე აღნიშნული ხელშეკრულების პირობების აღიარებას და მასზე თანხმობას ახდენს ხელშეკრულებაზე ხელმოწერით. ხშირ შემთხვევაში მოქალაქეები, რომლებიც ხელს აწერენ ამგვარ ხელშეკრულებას, მოგვიანებით აღმოაჩენენ, რომ ხელშეკრულების პირობები მათთვის სულაც არაა ხელსაყრელი. სწორედ ამიტომ, სახელშეკრულებო სამართალმა უნდა დაიცვას ისეთი მომხმარებლის ინტერესები, რომელიც კრედიტორთან შედარებით არათანაბარ პირობებში იმყოფება.
კრედიტის გამცემი მოვალე არის, რომ მისაღები ფორმით შეატყობინოს მსესხებელს კრედიტისათვის საპროცენტო განაკვეთის შესახებ. აღსანიშნავია, რომ დღესდღეობით საქართველოში ბანკების შემოსავლის მიღების ერთ-ერთ მნიშვნელოვან წყაროს წარმოადგენს პროცენტის დარიცხვა. ხშირ შემთხვევაში მოვალე წარმოადგენს სუსტ მხარეს, ამიტომ უნდა მოხდეს გარკვეული კონტროლი, რომ მოხდეს მისი ინტერესებისა დ ქონებრივი უფლებების დაცვა. აგრეთვე, უნდა დაწესდეს კონტროლი ხელშეკრულების სტანდარტულ პირობებზე.
საკრედიტო ხელშეკრულების შეწყვეტისას მოვალის ძირითადი ვალდებულება არის, რომ სესხის ძირითადი თანხა გადაიხადოს მთლიანად, ისევე როგორც დარიცხული პროცენტები. ხშირია შემთხვევები, როდესაც მოვალე ჯეროვნად და კეთილსინდისიერად ვერ ასრულებს მის მიერ ნაკისრ ვალდებულებებს, ანუ ვერ იხდის საბანკო კრედიტის პროცენტს ან არღვევს გადახდის გრაფიკს. ასეთ შემთხვევაში კრედიტორს უფლება აქვს, რომ მსესხებელს მოსთხოვოს ვადის გადაცილებით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუ ეს პირდაპირ არის გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებით. თუ მოვალე გააჭიანურებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუ კრედიტორი და მოვალე ამის თაობაზე ერთობლივი განცხადებით მიმართავენ საჯარო რეესტრს. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლისას მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის ღირებულება მთლიანად არ ფარავს ამ მოთხოვნის ოდენობას, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.
აღნიშნული მუხლი წარმოადგენს კომერციული ბანკების საკრედიტო ხელშეკრულების სტანდარტულ პირობას, რადგან მათ შეუძლიათ საკრედიტო უზრუნველყოფის საშუალების საკუთრების უფლებით რეგისტრაცია. თუმცა რეალიზაციის წესზე შეთანხმება უმჯობესი იქნებოდა, რომ ატარებდეს ნებაყოფლობით და არა სავალდებულო შეთანხმების ხასიათს. როგორც წესი, ბანკი მიმართავს საჯარო რეესტრს და მოითხოვს ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკის საგნის საკუთრების უფლებით რეგისტრაციას.
მას შემდეგ რაც, კრედიტ ოფიცერი მიიჩნევს, რომ მსესხებელი სავარაუდოდ ვერ შეძლებს პროცენტის გადახდას და თანხის უკან დაბრულებას, სთავაზობს სესხი უზრუნველყოფილი იქნეს საცხოვრებელი ბინით. ხშირ შემთხვევაში, მსესხებელი იმდენად არის დაინტერესებული მისთვის საჭირო თანხის მიღებით, რომ საფუძვლიანად არ უფიქრდება რა შედეგი მოყვება ამგვარ შეთანხმებას, რასაც ხელსაყრელად იყენებს გამსესხებელი.

იპოთეკის საგნის რეალიზაციის მიზანია ქონების რეალიზაციის შედეგად ფულადი თანხის მიღება. იპოთეკარი უფლებამოსილია, მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია. რეალიზაცია ხორციელდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსისა და „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად. მხარეები ასევე შეიძლება შეთანხმდნენ აუქციონის ჩატარების სხვა წესზე.
საქართველოს კანონმდებლობით სახელშეკრულებო ურთიერთობის მხარეებს უფლება აქვთ თავად აირჩიონ უძრავი ქონების რეალიზაციის ფორმა. რეალიზაციის ფორმის არჩევა გათვალისწინებული უნდა იყოს კანონით ან ხელშეკრულებით. იმ შემთხვევაში, თუ კრედიტორი რეალიზაციის სასურველ ფორმას შეარჩევს მისი ბოროტად გამოყენების მიზნით, უნდა დადგეს მისი პასუხისმგებლობის საკითხი. არასამართლიანი ფასის შემთხვევაში, მოვალეს უნდა ჰქონდეს შესაძლებლობა ჩაერთოს აღსრულების პროცესში და მიიღოს შესაბამისი ფასი იპოთეკის საგანზე ან კრედიტორისაგან სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს მიყენებული ზიანის ანაზღვაურება. როგორც წესი, საქართველოში უპირატესობა იძულებით აღსრულებასთან შედარებით, არასასამართლო რეალიზაციის ფორმას ენიჭება. თუმცა იმ შემთხვევაში, თუ კრედიტორი და მოვალე ვერ შეთანხმდებიან უძრავი ნივთის რეალიზაციის ფორმაზე, აღნიშნული ნივთის აუქციონზე იძულებითი გაყიდვის საკითხს კრედიტორის განცხადების საფუძველზე წყვეტს სასამართლო.
2012 წელს ,, ილიაუნი ბიზნეს რევიუს“ მიერ, ჩატარდა მიკროსაფინანსო ბაზრის კვლევა, რომელმაც შეისწავლა ბაზარზე აქტიურად მოქმედი თხუთმეტი მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია. მათი შეფასებით საქართველოში მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებს სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები საშუალოდ, 2-2,5 ჯერ აღემატება საბანკო სექტორში არსებულ ანალოგიური სესხების პირობებს . ყველაზე იაფი იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხი საბანკო სექტორში ფიქსირდება წლიური 12 პროცენტზე, ხოლო მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების შემთხვევაში ეს მაჩვენებელი წლიურ 26-30 პროცენტის ფარგლებში მერყეობს. ყველაზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკურ სესხებზე კომერციული ბანკების შემთხვევაში ფიქსირდება წლიური 16 პროცენტი, ხოლო მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების შემთხვევაში ეს მაჩვენებელი წლიურ 48 პროცენტს შეადგენს.
რაც შეეხებათ კერძო მევახშეებს, ისინი იპოთეკით უზრუნველყოფილ სესხს თბილისში მდებარე უძრავი ქონების გარანტიის საფუძველზე, საშუალოდ წლიურ 36 პროცენტსად სთავაზობენ მსესხებელს.
მას შემდეგ, რაც ადამიანები ვერ შეძლებენ კრედიტის მიღებას, როგორც წესი ისინი მიმართავენ კერძო მევახშეებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხის მისაღებად. მევახშის ცნებას საქართველოს კანონმდებლობა არ იცნობს, ისინი როგორც წესი, თავად განსაზღვრავენ ყოველთვიურ პროცენტს და არ ეკრძალებათ მაღალი პროცენტის დაწესება.
აღსრულების ეროვნული ბიუროს მონაცემებით, ერთი თვის განმავლობაში, სამოქალაქო კატეგორიის იპოთეკის საგნით უზრუნველყოფილი აღსრულებული საქმეების საშუალო რაოდენობა შეადგენს სამოც ერთეულს.
იმ შემთხვევაში, თუ სახელმწიფო დააწესებს გარკვეული სახის რეგულაციებს, ეროვნული ბანკის მიერ გამკაცრდება კონტროლი და დაბლა დაიწევს საპროცენტო განაკვეთის ზღვარი, თუ მოსახლეობას საშუალება ექნება ისარგებლოს ბანკსა და მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებში მათთვის მისაღები საპროცენტო განაკვეთით, მაშინ ისინი აღარ მიმართავენ კერძო მევახშეებს.
სასურველია, მოქალაქეებმა იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხის შესახებ ხელშეკრულების დადებამდე, კონსულტაცია გაიარონ კვალიფიციურ იურისტთან. ვისაც არ აქვს იურისტის დაქირავების საშუალება, უნდა ისარგებლონ უფასო იურიდიული კონსულტაციებით, სადაც იურისტები ყოველგვარი საფასურის გარეშე დაეხმარებიან და გაუწევენ კვალიფიციურ კონსულტაციას. მათ რამოდენიმეჯერ უნდა წაიკითხონ ხელშეკრულება, კრედიტ ოფიცერს გაურკვეველ საკითხებზე დაუსვან შეკითხვები, შესაბამისად მიიღონ დაწვრილებითი ინფორმაცია, შეადარონ ხელშეკრულებაში მოცემულ პირობებს და მხოლოდ ამის შემდგომ მოაწერონ ხელი ხელშეკრულებას.